على مدار السنوات الماضية زاد الحديث عن اقتراب حدوث الفقاعة العقارية فى مصر مع زيادة الاسعار وارتفاع التضخم وتراجع القوي الشرائية ونري منشورات وتحذيرات مستمرة فى ذلك الصدد.
ومع انتشار تلك الاقاويل ووجود استفسارات يجب ايضاح العديد من الامور التى لم تراعى من قبل مطلقى تلك التحديزات فبالحديث عن تأثير ارتفاع الفوائد البنكية نري ان المطورين العقاريين يتأثرون بالفائدة فى عدة حالات الاولي الفائدة البنكية على اقساط الاراضى التى يحصلون عليها من الهيئة والثانية هى الحصول على تمويلات للمشاريع.
تمويل المشروعات
واذا تحدثنا عن تمويل المشروعات فيكون بنسبة 20% من حجم الانشاءات التى تمثل من 50-60% من تكلفة المشروع فبالتالى حتى اذا ارتفعت الفائدة للضغف ستكون الزيادة بما لا يزيد عن 5-6% من تكلفة المشروع وبالتالى لن تحدث فرق كبير كما المشروعات لا ينتهى تنفيذها بشكل سريع وكذلك القرض بل يستغرقون مدة زمنية محددة وهناك اوقات تكون الفائدة مرتفعة واوقات تقل الفائدة بها وبالتالى فذلك العامل متغير.
وفيما يخص الاقاويل حول تسعير المطور العقارى الوحدة اولا بنظام الكاش ثم يتم اضافة الفوائد البنكية ويقوم العميل بتقسيط مبلغ الوحدة على 8 و10 سنوات، فان 90% من السوق الحالى الحد الاقصى له لتقسيط الوحدات تكون على 8 سنوات ومعدلات الخصم والفائدة التى تستعملها شركات التطوير العقارى ليست ثابتة عند سعر الفائدة البنكي الحالي 32%، ولكن تكون معدلات خصم متوقعة بفترة سداد العميل.
و يتم اخد متوسط الفائدة خلال فترة سداد العميل والتى من الممكن ان تكون 8 سنوات، كما يستعمل معظم المطوريين العقاريين فى مصر معدلات خصم تتراوح من 14 الى 18% على الاسعار وبالتالى لن يحدث نزولا فى اسعار العقارات حال خفض الفائدة البنكية.
ومما سبق فإن كل ما يتم قوله حول حدوث الفقاعة العقارية وانخفاض الاسعار ليس صحيحا ولا دقيق.
